Weist eine Kaufsache einen Mangel auf, ist der Käufer grundsätzlich selbst dann berechtigt, gemäß § 320 Abs. 1 BGB die Kaufpreiszahlung insgesamt zu verweigern, wenn es sich um einen bloß geringfügigen Mangel handelt, der behebbar ist. Dies entschied der BGH mit seinem Urteil vom 19.11.2021, Az.: V ZR 104/20.
Nach § 320 Abs. 1 S. 1 BGB kann derjenige, der aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, sofern er nicht zur Vorleistung verpflichtet ist.
Eine Ausnahme des zuvor beschriebenen Grundsatzes gilt nur dann, wenn nach den Gesamtumständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit der Pflichtverletzung des Verkäufers die vollständige Verweigerung der Kaufpreiszahlung gegen Treu und Glauben im Sinne des § 242 BGB verstoßen würde. Ob dies ausnahmsweise der Fall ist, bedarf einer umfassenden Gesamtabwägung des Einzelfalles in Bezug auf die jeweilige Pflichtverletzung des Zahlungsgläubigers und das Durchsetzungsinteresse des Schuldners. Bei dieser Abwägung ist die Berücksichtigung des in § 320 BGB angelegten Regel-Ausnahme-Verhältnisses von besonderer Bedeutung.
Beweisbelastet ist stets die Partei, die sich darauf beruft, die andere Partei sei an der Erhebung der Einrede ausnahmsweise nach Treu und Glauben im Sinne des § 242 BGB gehindert.
Zuvor beschriebenes rechtfertigt sich daraus, dass § 320 BGB einen doppelten Zweck verfolgt. Zum einen sichert er dem Gläubiger, der am Vertrag festhalten will, den Anspruch auf die Gegenleistung. Zum anderen ermöglicht er dem Gläubiger Druck auf den Schuldner auszuüben, um ihn zu der von ihm geschuldeten vertragsgemäßen Leistung anzuhalten.
Dabei ist es, wie der Senat bereits im Jahre 1970 in seiner Entscheidung Az.: VII ZR 176/68 entschied unerheblich in welchem Umfang die Gegenleistung noch aussteht. Aus diesem Grund kann der Schuldner seine Leistung grundsätzlich auch dann voll zurückhalten, auch wenn die Gegenleistung bereits teilweise erbracht worden ist.
In der hier beschriebenen Entscheidung des Senats vom 19.11.2021 hatte dieser über einen Grundstückskauf zu entscheiden, bei dem neben einer Anzahlung von 40.000 EUR in bar ein Betrag in Höhe von 120.000 EUR vereinbarungsgemäß auf ein Anderkonto eines Urkundennotars gezahlt wurde. Der zweite Betrag sollte entsprechend dem Kaufvertrag erst dann an den Verkäufer ausgezahlt werden, wenn – unter anderem – die Löschung der in Abteilung II und III des Grundbuchs bestehenden und von dem Käufer nicht zu übernehmenden Belastungen sichergestellt ist.
Die Belastungen in Abt. II Nr. 3 und 5 wurden im weiteren Verlauf gelöscht, nicht aber die in Abt. II Nr. 7 eingetragene Grunddienstbarkeit. Nachdem der Verkäufer nun die Zahlung des Kaufpreises verlangte, hielt der Käufer ihm das Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB wegen des nicht erfüllten Vertrages entgegen.
Dieses Vorgehen ist entsprechend der Rechtsauffassung des Senates rechtmäßig. Die Voraussetzungen des § 320 BGB lägen vor. Die im Grundbuch eingetragenen Rechte würden einen Rechtsmangel im Sinne des § 435 BGB darstellen und daher ein Zurückbehaltungsrecht des Käufers nach §§ 320 i.V.m. 433 Abs. 1 S. 2, 435 BGB und dem Kaufvertrag begründen.
Das Zurückbehaltungsrecht sei auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ausnahmsweise ausgeschlossen. Es läge weder eine Geringfügigkeit der Pflichtverletzung vor, noch habe dem Käufer vorgeworfen werden können, er habe sich nach Erlangung des Eigentums selber um die Löschung der Ansprüche bemühen müssen. Wenn Sie ebenfalls Fragen zu Ihrem Kaufvertrag haben, sprechen Sie uns gerne an. Für Verbraucher gelten beim Verbrauchsgüterkauf besondere Schutzvorschriften.
Verfasser: Jan Schreiber